מחשבון תשואה על דירה להשכרה: כמה אתם באמת מרוויחים?

הבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו

מחשבון תשואה על דירה להשכרה יעזור לך להבין כמה אתה באמת מרוויח מההשקעה שלך. תשואה ברוטו היא הכנסה גולמית משכר הדירה בלי לחסור הוצאות כלשהן - זה מספר מטעה שרוב בעלי נכסים מתחילים משתמשים בו. תשואה נטו היא ההכנסה בעבור כל הוצאות, וזה המספר האמיתי שחשוב. ההבדל בין שניהם יכול להיות משמעותי מאוד.

הנוסחה הבסיסית לתשואה נטו פשוטה: (הכנסה שנתית - הוצאות שנתיות) / עלות כוללת של הנכס = תשואה נטו %

רשימת הוצאות חשובה

זה הסוד שרוב בעלי נכסים לא משקלים: הוצאות הנכס יכולות להיות משמעותיות מאוד. הנה רשימה של הוצאות שחייבות להיות בחישוב שלך: (1) ריבית משכנתא - הוצאה גדולה ביותר, (2) מס הכנסה על שכר דירה - דירה משכרת חייבת בדיווח מס, (3) דמי ניהול או הוצאות זמן שלך, (4) ביטוח דירה, (5) תחזוקה שוטפת - תיקונים קטנים וקוסמטיקה, (6) עתודה לתיקונים גדולים - כל 5-10 שנים, (7) ארנונה וביוב, (8) יוזמות עירוניות ותחזוקה בניין.

דוגמה חישוב מלא

בואו נעשה דוגמה מספרית. נניח שקנית דירה בתל אביב בעלות של 1.5 מיליון ש"ח, הכנסה חודשית של 5,500 ש"ח בחודש = 66,000 ש"ח בשנה. סה"כ הוצאות משוערות: 72,560 ש"ח בשנה. הכנסה נטו: 66,000 - 72,560 = -6,560 ש"ח (הפסד!). התשואה הנטו היא -0.44% - כלומר, אתה מפסיד כסף כל שנה.

זה לא אומר שזו לא השקעה טובה - אתה סומך על השבחה של הנכס (עלייה בערך הנכס) כדי להשיג תשואה כוללת חיובית לאורך זמן. אך חשוב להבין את ההפסדים השוטפים.